• 工聯會立法會議員聯合辦事處

補地價仲裁先導計劃

  政府於二○一四年十月推出補地價仲裁先導計劃(先導計劃),為土地契約修訂/換地申請人(申請人)及地政總署提供額外途徑,加快雙方就土地契約修訂/換地個案的補地價金額完成商議。由於業界對先導計劃的反應未見熱烈,政府於二○二○年八月推出改善措施,就該計劃下的個案設定應付補地價金額的上限及下限。就此,政府可否告知本會:


(一)上述改善措施(a)於生效前五年每年及(b)自生效以來,地政總署分別接獲及處理了多少宗地契修訂/換地的申請,以及當中有多少宗個案的申請人獲邀參與先導計劃;後者的個案當中:


(i)申請人接受邀請、正/已進行仲裁,以及仲裁已作結的個案數目分別為何;


(ii)仲裁已作結的個案所用的最短、最長及平均仲裁時間分別為何;及


(iii)申請人拒絕了邀請並其後與地政總署就補地價金額達成共識的個案數目,以及該等個案的最短、最長及平均商議時間分別為何;


(二)過去五年,每年地政總署處理了多少宗新界農地改劃為住宅用地的土地契約修訂申請,以及每宗申請涉及的土地面積及擬建單位數目為何;處理該等申請所用的最短、最長及平均時間分別為何;及


(三)鑑於政府於上月五日回覆本會議員的質詢時表示,考慮到發出暫訂基本條款建議書及補地價金額建議分別為處理修訂土地契約申請的兩個關鍵里程碑,精簡發展管制督導小組將會與地政總署跟進為該兩個環節縮短所需的時間,有關工作的進展為何?


答覆:


  為增加土地供應,政府一直全力覓地造地,同時亦致力加快土地發展程序,當中包括不時檢討私人發展項目相關申請的審批處理程序和引入新的運作模式,以期可精簡審批流程。為此,政府於二○一四年十月推出補地價仲裁先導計劃(先導計劃)。另外,地政總署於二○一八年九月起將所有土地交易(包括契約修訂及換地)的補地價評估個案交由總部估價組集中處理,並於二○一九年四月成立「土地供應組」,專責處理政府賣地計劃中的個案和涉及較大規模發展的契約修訂及換地個案,目的是加快完成涉及土地契約修訂及換地個案。其後,政府於二○二○年八月就先導計劃推出優化措施,包括設定應付補地價金額的上限及下限。先導計劃會實施至二○二二年十月二十三日。


  就問題的各部分,我現回覆如下:


(一)(a)自二○一五年一月至二○二○年七月,地政總署共接獲256宗契約修訂及換地申請(當中包括簡易和技術性的契約修訂)。期間,地政總署曾就57宗具備條件參與仲裁的個案作出考慮,並就14宗個案邀請申請人參與先導計劃,當中一宗個案申請人接受邀請參與有關計劃,並於二○一五年完成仲裁釐定補地價金額,該個案由組成仲裁庭至頒發最終裁決,歷時約11周。


  至於其餘13宗個案,申請人則選擇繼續以既定機制進行上訴,其中十宗個案最終與地政總署就補價金額達成共識,這十宗個案由發出仲裁邀請到達成補地價金額協議的時間由兩至33個月不等,平均商議時間約為九個月。


(b)自先導計劃的優化措施於二○二○年八月生效後,地政總署再就16宗具備條件參與仲裁的個案邀請申請人參與計劃,但暫未接獲相關申請。而其他的土地契約修訂申請人如個案具備相關條件亦可主動邀請地政總署進行仲裁。


(二)過去五年(即二○一六年至二○二○年),地政總署共完成及簽立18宗涉及新界農地改作住宅用途的契約修訂及換地個案,共涉及約90萬9千平方米的土地及約13 900個擬建住宅單位(見註)。有關個案從接獲有效申請至簽立契約涉及很多不同程序,包括商議補地價等,而完成處理每宗申請的時間取決於該個案的複雜程度及所牽涉的問題。由於從接獲申請至簽立契約期間往往涉及一些並非署方可控制的時間(例如申請人需時擬備技術評估),地政總署並沒有就該等個案的實際處理時間備存現成統計資料。


(三)考慮到發出暫訂基本條款建議書及補地價金額建議分別為修訂土地契約的兩個關鍵里程碑,發展局與地政總署正在跟進如何縮短這兩個環節所需的時間,包括為不同類別的個案設定不同優次和目標時間表,稍後會把建議提交由發展局召集的「精簡發展管制督導小組」以及相關業界組成的小組討論。


註:單位數目根據相關契約條款估算。實際單位數目視乎擬議發展項目的實際設計而定。

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